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17年10月:在美国投资置业,你应该知道的那些基本知识(房世界)

发表时间:2017-10-23 12:21:41
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讲座预告

  美国是一个由50个州和一个联邦直辖特区组成的宪政联邦共和制国家。美国是世界经济大国,国民生产总值位居世界首位。当今美国在世界的诸多领域的庞大影响力是无他国能比的。

  多种族局面的形成,主要归因于移民,美国是一个典型的移民国家。外来移民是美国人口增长的重要因素之一。外来移民是一个大的消费群体,他们不但是一般消费品的购买者,更是房地产的重要购买者。移民会继续增加,利于美国经济发展,房地产市场繁荣。

  政治+法律

  美国的国家组织是依据三权分立与联邦制度政治思想而制定,为避免权利过分集中危害人民的自由,将立法、司法、行政三种权利分别独立,互相制衡。

  立法机关:参议院与众议院。

  司法机关:联邦最高法院为首下设11个控诉法院,95个地方法院及4个特别法庭。

  行政机关:由人民直接选举的总统为最高行政首长,并以副总统辅佐之,下设几个行政部门。政府的权力有联邦政府、州政府之分。

  美国房产的驱动因素

  1. 人口

  地区的住宅市场变化与该地区人口总量、区域分布变化相比、具有明显的滞后性(一般4年)。住宅价格变化与人均收入相比有明显的滞后,这种之后性的产生是由于人们对经济的预期波动而造成的。由此推测,2015年美国经济的复苏,将让2017年住宅式房产市场迎来下一个春天。

  2. 移民

  3. 生活方式

  高密度住宅-联排别墅或者高级公寓成为新的生活方式。

  金融杠杆和利率的使用

  30年房贷,实行月供。美国公民或者居民利率在3%-4%之间,非美国公民或者居民在4%-5%之间。

  买房不等于移民

  移民局对绿卡的批准和发放与申请者在美国是否拥有房产毫无关系。很多投资移民EB5项目与商业地产等挂钩,是因为这些项目在建设和后期管理的过程中能创造若干就业机会,能够达到移民局的相关要求;而普通的住宅房产或者是投资型房产是不符合这个条件的。

  房屋买卖严格遵循经纪人模式

  美国房产买卖严格遵循经纪人模式,尤其是有公证公司监管资金和重要的文件,很难产生骗局,买房经纪人在合同确认后就会提供公证行制定的监管账户,而这个账户是受到州房产委员会监管,账户资金不可挪用,因此是很安全的,购房者只要把款打入到监管账户即可。

  此外,法律还规定了卖房者必须尽到告知义务,并进行非常详细的第三方检测和报告,可以说美国房屋买卖的各个环节都是相当透明并且有法律保障的。

  高回报房产的必要因素

  地理位置

  该房产应该在有稳定客源以及完整设施的繁华经济区。比如说在排名较高的大学的学区,或者大型的旅游度假区,或者在白领们就职的金融中心。

  维护房产的支出费用

  房产税、管理费、物业费、房屋保险等

  管理公司的管理标准和信用

  房屋评估价值的因素

  位置

  人均收入情况

  附近的房产买卖

  未来开发方向

  移民政策或者投资政策的影响

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