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17年8月:在美国哪个城市的房产适合出租投资!

发表时间:2017-08-11 09:58:34
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       如今,移民美国的人越来越多,不管走到哪里,房子都是急需解决的事情之一,也是很多新移民最难以决断的问题。买房?目前美国房价不断上涨,买房有可能影响今后的生活质量。租房?感受不到家的存在,没有安全感。那么,买房好还是租房好?今天我们要为大家介绍美国20大城市的房屋售租比排行榜,用这些数据告诉您——哪个城市的房产适合出租投资。
       这涉及到多种因素,在中国我们一般习惯使用租售比,也就是房屋月租金和房价的比值;而在美国习惯用售租比,所谓“售租比”是指购买房产的总成本与承租该房产的一年租金总额的比值,售租比提供了一个是买房还是租房更加划算的比较办法,公式如下:
房屋售价租金比 = 房屋价格 ÷ (月租金 × 12)
举个例子,一套房屋的价格为 $200,000,它的月租金为 $1500,那么它的售价租金比为:
$200,000 ÷ ($1,500 x 12) = 11.1
售租比为11.1,那么意味着:若现在购买这套房产并立刻出租该房产,那么租金的收入大约能在11.1年后回本。因此,售租比对于进行房产固定收益投资感兴趣的投资者而言,是一个重要的考量标准。
一般来说美国人买房遵循以下标准:
若售租比在1和15之间:买房比租房划算得多,果断买买买。
若售租比在16和20之间:租房稍微比买房划算。
若售租比在21以上: 租房比买房划算。


  
全美城市的售价租金比地图
我们分析了全美范围内的100个城市圈的房屋数据(数据均来自于2016年第一季度),房价中位数为$237,366,月租金中位数为$1,592,计算出了全美范围的平均售价租金比为12.4。
我们从上图可以看出,售租比较高的地区(深红区域)有东北部的纽约(14.4)、华盛顿(14.3)和波士顿(14.1),西北部的西雅图(15.6),加州的旧金山(20.5)、洛杉矶(17.3)和圣迭戈(17.1)。
售租比较低的地区(深蓝区域)有中西部的芝加哥(10.0),南部的达拉斯(10.1),东南部的迈阿密(10.5)和亚特兰大(10.6)。

这些数字是什么概念呢?中国国内一线城市售租比在50以上,是美国的好几倍。国内一线城市房价一直居高不下,房地产市场处于不健康的状态。其实对于平均收入者来说,最佳途径是租房不是买房。当然对于中国房产的投资者来说,如此高的售租比很难让他们回本甚至盈利,不过他们也不指望通过租金来盈利,而是通过迅猛增长的房价来获得回报。
如果你想配置部分美元资产,获得稳健的收益,那么在美国购置房产,通过售租比来获得不错的收益回报完全是可行的。
售价租金比高的城市圈
我们先来谈谈售价租金比高的几个典型的城市圈——旧金山、洛杉矶、西雅图和纽约。

旧金山的售价租金比地图
旧金山湾区城市圈的房价中位数为$1,058,474,房租中位数为$4,300,售价租金比为20.5,也就是如果只靠租金盈利的话,20年后才能够回本。但是,我们之前的文章也提到了,旧金山是从2000年以来房价增长最多的城市之一,现在的房价甚至超过了历史峰值,所以依靠房价的增值来获得营收也是不错的选择。
旧金山房价排名全美第一,远高于全美其他城市,甚至是洛杉矶和圣迭戈房价的两倍,虽然它的房租也很高,但是远没有房价那么夸张,所以售租比自然很高了。从地图上可以看出几乎整个旧金山湾区都是一片红色。
  
洛杉矶的售价租金比地图
洛杉矶城市圈的房价中位数为$520,060,房租中位数为$2,500,售价租金比为17.3,居全美第二位。从地图上看和旧金山有些类似,除了少数几个地区,几乎都是红色,作为娱乐文化业发达的城市,洛杉矶的房价是2000年以来增长最多的,高房价导致售租比也很高。
  
西雅图的售价租金比地图
西雅图城市圈的房价中位数为$412,286,房租中位数为$2,200,售价租金比为15.6。和旧金山一样,西雅图是个科技非常发达的城市,它的房价也是超过了历史峰值,现在依然在稳定上升中,想依靠房屋增值来获得营收的投资者可以特别留意下这里。如果你只是短期(1-2年)待在这里,租房可能更合适,如果是中长期(3年以上)留在西雅图,买房绝对是个不错的选择。
  
纽约的售价租金比地图
纽约城市圈的房价中位数为$398,630,房租中位数为$2,300,售价租金比为14.4。从地图上可以看出售租比较高的地区集中在作为金融中心的曼哈顿区和下边的长岛地区。
售价租金比低的城市圈
我们再来说说售价租金比低的几个城市圈——芝加哥、迈阿密和亚特兰大。
  
芝加哥的售价租金比地图
芝加哥城市圈的房价中位数为$204,868,房租中位数为$1,700,售价租金比为10.0。上一篇文章我们提到了,芝加哥在次贷危机后增长速度较慢,除了北部几个郊区外,房价都普遍较低。如果您的购房需求是自住(留学或者侨居)的话,购房会比租房划算很多。
  
迈阿密的售价租金比地图
迈阿密城市圈的房价中位数为$249,326,房租中位数为$1,975,售价租金比为10.5。次贷危机后,迈阿密房价普遍较低,还未回到历史峰值,售租比较高的几个地区都集中在沿海位置。作为度假胜地,这里房子非常适合作为您全家休闲的地方,购买会比租赁更加合适。
  
亚特兰大的售价租金比地图
亚特兰大城市圈的房价中位数为165,190,房租中位数为$1,300,售价租金比为10.6。从2000年以来,亚特兰大的房价涨幅都不高,这里房价低廉,租金也低廉,售租比当然也就不高了,除了中心几个区域,普遍都是蓝色的。
下面是全美20大城市售价租金比排行榜:

(内容来源网络)

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